頂樓加蓋-侵害使用權案

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【案例說明】

    小明看中一間老舊公寓的五樓,心想因為頂樓有加蓋可以當作室內空間使用,也可以出租給他人以補貼貸款,便興高采烈的買下來。沒想到,剛將頂樓出租沒多久,鄰居便向法院提告,稱頂樓加蓋當時並沒有經過全體住戶的同意,加蓋部分侵害了住戶間的共同使用權。鄰居就以此為理由向法院提告,要求小明拆除頂樓加蓋部分。

【解析】

   依照公寓大廈管理條例第3條第4點規定,頂樓為「專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用」的部分,其性質為『共用部分』。

    因此,頂樓屬於共用部分,同為民法共有物之性質。共有物之管理使用,原則上應由全體共有人即全體住戶共同使用,但是對於頂樓之使用有個別約定的話,則尊重該約定,而該約定即稱為『分管契約(協議)』。因此,若多數住戶對於頂樓的使用權都同意由頂樓住戶來使用,則頂樓住戶就可以單獨使用,而非全體住戶一起使用,也就是所謂『共用部分專有化』。

    但是需要注意的是,縱算有分管契約(協議),也不代表該契約(協議)就一定有效。因為依照公寓大廈管理條例第7條規定,有些公用部分不得約定作為專有部分,如:(1)大樓的基地。(2)走廊或樓梯。(3)防火巷弄、逃生通道。(4)大樓的樑柱、承重牆壁。(5)約定違法令使用限制。(6)屬於住戶生活利用上不可或缺的部分等等。屬於(1)~(7)點的共用部分,縱算有「分管契約(協議)」仍然不可以約定為專用部分。

    本團隊先前針對案例一部分即有成功的案例,說服法院相信當時頂樓加蓋時,全體住戶都有同意。亦成功排除該頂樓部分並非屬於逃生通道,得為分管契約之另行協議範圍。因此,免於拆除的命運。

 

 

保險HOME聲明:案例皆為真人真事及本團隊律師提供,並已使用化名,若遇雷同,純屬巧合。

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